アパート

アパートイメージ画像

東京の土地活用における
アパートという選択肢

メリット

毎月安定した収入を得られる

アパート経営は、入居者がいる限り安定した家賃収入を得られるのがメリットです。

もし住居者とのお金のやり取りなどの自信がない、自分で管理をするのはちょっと…、という方は、アパートを建てたハウスメーカーの一括借上げを利用したり、管理を別会社に任せるといった方法もあります。

とはいえ、この一括借り上げは契約年数が1~3年というところが多いのと、賃料の10~20%を否応なく引かれるため、おすすめはできません。

そもそも、「一括借り上げを使用しないと入居者数が心配」という状況な場合は、アパート建築も考え直した方がいいパターンがほとんど

「うちは一括借り上げだから安心ですよ」という口説き文句には気を付けましょう。

まず、自分の土地がアパート経営に向いているか否かを専門家に相談することが大事です。

相続税などの節税効果がある

現金で相続した場合よりも、アパートなどの不動産で相続した方が相続税を少なくできるというのは大きなメリット。

将来、財産を子どもに相続するときに相続税をより減らしたいなら、アパート経営がおすすめです。

アパートは、マンションほど建築費にお金がかからないということもあり、マンションより手軽。今どきのアパートは、セキュリティ面も設備面も、マンション並みにいいものも多く、そのあたりを熟知して建てれば、女性の一人暮らしでも安心して入居できるアパートが完成するはず。

ただ、どんなにセキュリティや設備が充実していても、結局は立地が物を言うのがアパートやマンション。

自分の家の立地が経営に向いているのかどうかは、自分以上に分析して検討してくれる土地活用コンサルタントなどの専門家に聞くのが一番です。

資産として長く残せる

アパートを建ててしばらくはローンの返済がありますが、部屋が埋まれば家賃収入でローンで支払いが可能。

言ってみれば「人のお金でローンが返せる」というメリットがあります。

ローンの返済が終了すれば、家賃収入が全て利益になるため、毎月大きな収入が期待できます。

デメリット

高額な初期費用がかかる

アパートには、当然ですが建築費などの初期費用がかかります。すでに何か建っている土地なら取り壊し代、土地の整備代、地盤検査代など、建築費以外にも色々とお金が出て行きます。

近年は人口減少の問題もあり、アパートを建てても入居者が決まらないとローンの支払いだけが残り、アパート経営が出来なくなるというリスクが…。

ニーズに合ったアパートを建てるためにも事前の周辺調査は必須です。マーケティングの知識が必要になるので、自分で行なおうと思うと失敗してしまうので、注意しましょう。

空室リスクや事故リスクの
心配がある

アパート経営で心配なのが空室がでることです。
それ以上にダメージを与えるのが、事故や自殺などが起きて事故物件になってしまうことです。
事故物件になってしまうと、その後の経営はかなり辛くなります。

アパート経営にはリスクもあることを理解して、失敗しないためにもハウスメーカーと土地活用コンサルティングに相談してから始めることが必要です。
しつこいようですが、一括借り上げはオーナー側にはメリットはないものなので、多少の賃料ダウンは覚悟している方、初期の返済計画が厳しくなってもいいというような、デメリットを理解し、納得している人以外はおすすめできません。

アパートとマンションて
どっちがいいの?

マンションは高級、アパートは庶民的というイメージがあるかと思います。

しかし、アパートは家賃が比較的安く部屋が広めという良さがあり、最近ではお洒落な外観や内装、設備が充実している物件も多くなりました。

マンションとアパートのどちらが良いかは一概には言えませんが、家賃や設備などを検討して、希望を満たす条件の物件を建てることが大切です。

下の絞り込み検索では、あなたの土地に合わせて最適な相談先を提示しているので、一度やってみてくださいね。

アパートオーナー
インタビュー

アパートオーナーTさんご夫婦

駅から徒歩17分。周囲には、ドアの外に洗濯機置き場があるような古いアパートが並ぶ。その土地をどう活かしていくのか悩んだというTさんご夫婦。

旦那様が登録したポータルサイト経由で、膨大な数の連絡がきて、困ったのは奥様でした。アパートが建つまでの経緯を語っていただきました。

「建てましょう!」
そんな意見ばかりで疲れていた

【旦那様】この土地一帯、先祖のもので、昔はここで牧場をやっていたんです。すでに切り売りして、残すは母の住む家の土地だったのですが、その母も高齢で施設に。やはり思い出のある土地なので、売るという選択肢はなかったのですが、なにぶん駅から17分で、さらにあまり治安もよくない。どうしたものかなと思い、ポータルサイトに登録しました。

賃貸物件を考えていたというより、駐車場にでもできるかなという軽い気持ちでしたね。

【奥様】適当に登録するものだから、もうその日からジャンジャン電話がかかってきてしまって。家にまでくる業者もいたので、「あなたは家にいないからいいけどね」と、文句を言っていました(笑)。

建築会社さんと何社か会ったのですが、どこも「大丈夫です」「建てましょう」しか言わないんです。提示していただいた計画を拝見したら、3LDK、家賃23万。江東区の駅から17分かかるアパートで、そんな家賃を取れるわけないじゃないですか。

しかも、常に8割埋まっていないと赤字になる計画で、素人の私ですら「これはないな」と思うものでした。

どうしたものかなと思っていたところに、とある会社さんからの電話で、「うちは建築会社ではないので、建てないという選択肢も含めて考えます。場合によっては、建築をおすすめしないこともあります」というものがあって、「建てましょう」攻撃に参っていたこともあって、会ってみることにしました。

理にかなった提案に即決

【奥様】夫婦揃って、家の近くのファミリーレストランでその会社さんと会ったのですが、「この土地では、相当がんばらないと賃貸経営は無理です」と、ハッキリ言ってくださったんです。絶対そうなのに、今までどこも言ってくれなかったので、すごくスッキリしました。

【旦那様】「ハウスメーカーだと、建築費が高くなって家賃にも無理が出るので、ここはやはり工務店を使って、コストを落とす必要があると思います」と言われて、「ああ、ここは信頼できるな」と思えました。その日に、ここにお願いしようと決断しましたね。

【奥様】そこからはトントン拍子でした。といっても、ほとんどお任せ状態だっただけなのですが(笑)。建築費は工務店になったことで、ハウスメーカーさんからいただいていた金額よりも4000万以上安くなりました

近所のゴミ問題を解決するために、清掃局まで行ってくださったり、建築中の近隣の方とのトラブルにもご対応いただきましたし…。

【旦那様】工務店は自由にやってしまう部分も多いからと、かなりの頻度で現場に行ってくださって、こまめに報告もくれたので、安心してお任せでしたね(笑)。

【奥様】建てて3年になりますが、出てもすぐ次が決まる状態で、この辺りのアパートとしては破格ですね。自転車置き場に屋根をつけましょうとか、このセキュリティはこうしましょうとか、キッチンも全部屋違う、とてもおしゃれなものを用意してくださったり、いろんな提案をいただいたおかげです。

成功した秘訣は
冷静な判断

【旦那様】この立地で、こんなに経営が順調なのは、やはり最初の会社選びが良かったんだと思います。

【奥様】いい言葉に浮かれずに、その土地の価値をある程度冷静に判断したのが良かったんだと思います。疑う余地もないほど、課題がある土地だったから逆に良かったのかもしれませんね。だって駅から17分て、私だったら嫌ですもん(笑)。

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    相続税がらみのことであれば、税理士に相談可能。ですが、土地活用に関してはほとんどの税理士が専門外。お付き合いがある税理士に声をかける程度がいいかと思います。

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    不動産コンサルティング会社

    相談内容が多岐に渡っている、土地に難がある…そんなときはまず土地活用専門、もしくは強いコンサルティング会社に相談しましょう。
    場合によっては建てないという選択肢も含めて、客観的に判断してもらう必要があるからです。

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    ハウスメーカー

    駅から近い土地で、すでに収益性が見込めている場合はハウスメーカーに直接相談するのもあり。
    ただ他社との相見積、もしくはその見積もりの妥当性を判断したり、自分に変わって値引き交渉をしてくれるコンサルなどの存在は必須です。

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    デザインにこわだるなら

    積水ハウス
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    • 一級建築士が2,875名在籍(※2019年4月情報)
    • 中でもチーフアーキテクトと呼ばれるトップクリエイター資格もある
    • 通し柱のないフレキシブル構造が可能

    素材にこわだるなら

    住友林業
    住友林業
    • 8割が求める(※)木造住宅へのこだわりは創業以来300年以上
    • 独立した木材建材事業を持つ
    • 「森のちから」を活かしたサステナブルなビジネスを世界で展開

    ※内閣府「森林と生活に関する世論調査(平成23年12月調査)」より

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    ハウスメーカーよりも安価
    工務店
    • 対応種類
    • 資産設計
    • 企画
    • 資金計画
    • 設計
    • 建設

    建築費をハウスメーカーに比べて抑えたいのであれば、工務店というのも選択肢にはなります。ただし、ほとんどの工務店は戸建て住宅には慣れていても、賃貸住宅の設備などには詳しくありません。
    施主自身の知識が乏しい場合は、危険なこともあるので、注意が必要です。

    あなたが相談するべきは…
    不動産コンサルティング会社

    相談内容が多岐に渡っている、土地に難がある…そんなときはまず土地活用専門、もしくは強いコンサルティング会社に相談しましょう。
    マンションは建築費も高くなりますので、建築会社との値引き交渉などにも強い味方になります。

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    賃貸部分と住居部分の割合によるローンや税金の違い、また建築費の値引きなどにも対応できる心強い会社を見つけられれば、安心できます。

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    また、お願いしようと思っている会社が賃貸部分と住居部分の割合によるローンや税金の違いなどをきちんと把握しているかどうかもチェックしましょう。

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    ※内閣府「森林と生活に関する世論調査(平成23年12月調査)」より

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