マンション

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東京の土地活用における
マンションという選択肢

メリット

毎月安定した収入を得られる

マンション経営は、入居があれば毎月安定した収入を得られます。

経営に不安があるなら、ハウスメーカーの一括借上げにすることで運営の全てを代行してもらえて、空室の有無に変わりなく毎月決まった収入が約束されます。

しかし、これは本当に集客できるマンションを建ててこそ。自分の土地が集客に向いているのか否かなどは、土地活用のコンサルタントなどの専門家に話を聞く必要があります。

ハウスメーカーに聞いてしまうと、土地の良し悪しに関わらず「建てましょう」と言われることがほとんどなので、注意が必要です。

利益を生み出し続ける資産になる

建物をRC造やSRC造で建てれば長持ちさせることができ、売却したい時には買い手が付きやすくなります。

マンションのローンが終了すれば、その後は家賃収入はそのまま利益となります。

大きな収入を生み続ける資産となって残るのは、マンション経営のメリットです。

節税対策になる

マンション経営は所得税、住民税、相続税の節税効果があります。
土地を相続して、使い道が無いまま所持していても、固定資産税や都市税がかかっていく一方。

毎年無駄な税金を払うなら、節税効果があって将来的に大きな収入が期待できるマンション経営はひとつの選択肢としてアリでしょう。

デメリット

莫大な初期費用がかかる

マンションを経営するには、マンション建設、セキュリティ装置の設置など莫大な初期費用がかかります。

入居して毎月安定した家賃収入が入れば問題ありませんが、空室が発生すると収入が減り、ローン返済中なら支払いが滞るなどの心配をしなければなりません。

入居者が満足できる設備なども大事ですが、マンション経営に大事なのは、とにかく立地。立地で9割勝負が決まっているといっていいでしょう。

災害リスクや
事故リスクがある

火事や災害などで建物が破損して修理や建て替えを行うと、その間は家賃の収入がありません。
万が一、建物の中で事件や自殺などが起きると、最悪の場合はその部屋やマンションに入居する人がいなくなるといったリスクがあります。

保険で一部まかなえますが、もちろんその保険も高額です。

マンションとアパートの
違いって?

一般的にマンションと呼ばれる建物は、鉄筋コンクリートや鉄骨で建てられており、階数に制限がないものを指しています。

一方、アパートと呼ばれる建物は木造が多く、2階か3階建てのものを言います。

マンションの方がコストをかけて建てられていてセキュリティも高いですが、その分家賃も高めです。
最近ではアパートもクオリティが高いものが増えており、一人暮らしの女性でも安心して住めるようなセキュリティ、設備のものであれば、立地次第では入居が十分に見込めます。

マンションにするかアパートにするかで、総額やローンなども大きく変わりますので、安易に選ぶのは厳禁です。

マンションオーナー
インタビュー

マンションオーナー様

2016年に都内にマンションを建てたMさん(仮名)。実は建てるまでにかなりの紆余曲折がありました。

Mさんの体験談は、これから土地活用パートナーを見つけようと思っている人全員に参考になるので、ぜひ読んでください。

大手ハウスメーカー巡り
から始まった土地活用

親の残してくれた土地が、都内で4つの電車が乗り入れる駅から徒歩4分と、とてもいい立地でした。

自分が別の場所でやっているお店を1階に入れ、上を賃貸として貸し出したいと思ったのですが、なんせ素人。まずは大手ハウスメーカーのモデルハウスを回りました。

大手にしたのは、大手だったらそう変なことはないだろうと思ったというのが大きいです。

有名どころはいろいろ行きましたね!ヘーベルハウス、ダイワハウス……数カ所回ったうち、1社に決めて、そこまでは順調だなと思ったんです。

小さな不信感を
見逃さなかった

元の家にソーラーパネルがあって、今回賃貸物件を建てるときに、それを処分していただける話になっていたんです。

当初からその相談はしていて、快く引き受けていただいたと思っていたのですが、契約したとたん歯切れが悪くなり、「うちではそういったことはできません」と言われてしまったんです。

えええーーーー!!ってなりますよね(笑)。これから大きな買い物をするのに、ここで大丈夫なのかな?と不安になって、土地活用のポータルサイトで問い合わせをかけました。

そうしたら数社から連絡があって、そのうちの1社が、今の私の考えているプランをみて、いろんなことを指摘してくださったんです。

たとえば、軽量鉄骨でのお見積もりだったのですが、「これで軽量鉄骨は金額が高すぎる」「1階が店舗なのに、軽量鉄骨だから、店舗の中に邪魔な柱ができる構造になっている」「そもそも、この立地だったら軽量鉄骨でアパートではなく、重量鉄骨でマンションにして、しっかりと家賃をとるべき」とバシバシ問題点を言われて(苦笑)。

部屋の間取りに関しても、私がお願いしたハウスメーカーは100坪以上の広い面積を得意とする会社だったようで、この間取りよりも、こうしたほうがいいですよと言ってくださったり、契約してないのに、こんなにお話聞いても大丈夫かなと言うくらい(笑)。

少しでも信頼関係が崩れた時点で、今のハウスメーカーにはお願いできないと思っていたので、違約金はかかりましたが、その会社と契約し直すことにしました。

重量鉄骨の話をしたら、「うちもそんな変わらない金額で重量鉄骨にできますよ」と言ってきたり、最後までなんだかなあという感じでした。もちろん、そんな会社さんばかりではないと思うのですが…。

同じ金融機関で
金利が下がった!

新しく契約した会社は、大手ハウスメーカーでも、そもそもハウスメーカーでもなく、コンサルティング会社でした。
これだけ舵を切ることに不安がなかったかと言えば、もちろんそんなことはないのですが、「この会社は本当のことを話してくれているな」という、自分の直感を信じました。

会社を変えてみたら、正直いいことばかりでした。

一番驚いたのが、同じ金融機関だったのに、大手ハウスメーカーのときから0.35%も金利が下がったことです。

そんなこともあるんだと思いました。

間取りの問題は、斜線規制の関係で3階が狭くなっていたのですが、それを新しい会社さんの提案で2・3階でメゾネットにして、高い家賃を取れるようになりました。

当初と変わらない金額で、重量鉄骨にできたこともあり、家賃が軽量鉄骨を予定していたときより、1〜1万5千円ほど高く設定することができ、更新があっても1ヶ月も間をおかずに、次の方が入ってきてくれます。

ちなみに、管理も、その新しい会社さんにお願いしています。

今思うと、大手さんはやはり「規格」なので、こっちを選ぶか、あっちを選ぶかくらいの選択肢しかない。会社を変えたことで、いろんな設備を自由に考えることができて、とても楽しかったです。

大手さんのほうが合う方もたくさんいらっしゃるとは思うのですが、私は信頼できないなと思った時点で、会社を変えるという決断をしてよかったと思っています。

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土地活用
コンサルティング会社2

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    まだ何を建てるか決まっていない場合は、その用途からしっかり相談できる、土地活用専門、もしくは強いコンサルティング会社一択。
    下手にハウスメーカーなどに足を運ぶと、建てることをおすすめされがちなので、まずは第三者の話を聞くのが一番です。

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    税金のことだけと心得て
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    相続税がらみのことであれば、税理士に相談可能。ですが、土地活用に関してはほとんどの税理士が専門外。お付き合いがある税理士に声をかける程度がいいかと思います。

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    不動産コンサルティング会社

    相談内容が多岐に渡っている、土地に難がある…そんなときはまず土地活用専門、もしくは強いコンサルティング会社に相談しましょう。
    場合によっては建てないという選択肢も含めて、客観的に判断してもらう必要があるからです。

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    ハウスメーカー

    駅から近い土地で、すでに収益性が見込めている場合はハウスメーカーに直接相談するのもあり。
    ただ他社との相見積、もしくはその見積もりの妥当性を判断したり、自分に変わって値引き交渉をしてくれるコンサルなどの存在は必須です。

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    デザインにこわだるなら

    積水ハウス
    積水ハウス
    • 一級建築士が2,875名在籍(※2019年4月情報)
    • 中でもチーフアーキテクトと呼ばれるトップクリエイター資格もある
    • 通し柱のないフレキシブル構造が可能

    素材にこわだるなら

    住友林業
    住友林業
    • 8割が求める(※)木造住宅へのこだわりは創業以来300年以上
    • 独立した木材建材事業を持つ
    • 「森のちから」を活かしたサステナブルなビジネスを世界で展開

    ※内閣府「森林と生活に関する世論調査(平成23年12月調査)」より

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    ハウスメーカーよりも安価
    工務店
    • 対応種類
    • 資産設計
    • 企画
    • 資金計画
    • 設計
    • 建設

    建築費をハウスメーカーに比べて抑えたいのであれば、工務店というのも選択肢にはなります。ただし、ほとんどの工務店は戸建て住宅には慣れていても、賃貸住宅の設備などには詳しくありません。
    施主自身の知識が乏しい場合は、危険なこともあるので、注意が必要です。

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    不動産コンサルティング会社

    相談内容が多岐に渡っている、土地に難がある…そんなときはまず土地活用専門、もしくは強いコンサルティング会社に相談しましょう。
    マンションは建築費も高くなりますので、建築会社との値引き交渉などにも強い味方になります。

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    賃貸部分と住居部分の割合によるローンや税金の違い、また建築費の値引きなどにも対応できる心強い会社を見つけられれば、安心できます。

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    ※内閣府「森林と生活に関する世論調査(平成23年12月調査)」より

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    賃貸部分と住居部分の割合によるローンや税金の違いなどもわかっていない場合も多いため、知識に自信がある場合にのみおすすめです。