賃貸併用住宅

賃貸併用住宅イメージ画像

東京の土地活用における
賃貸併用住宅という選択肢

メリット

住宅ローンを利用できて
返済の負担が軽減する

賃貸併用住宅は自宅が含まれているので、金利の低い住宅ローンで賃貸物件を建てることができます。そのため、住宅ローンの負担を軽減することが可能。

ただし、住居部分の割合が何パーセント以上、など住宅ローンを受けるための条件は細かく決まっているので、そういったことにくわしい会社で建てたり、相談する必要があります。

ハウスメーカーも担当者によっては詳しくないようなときもあるので、注意してください。

税金対策ができる

一部賃貸物件にすることで、100%を自宅にするよりも、相続税の評価額が下がるため、相続税対策になると言えます。

しかし平成30年度の税制改正により、小規模宅地等の特例のうち、相続開始前3年以内に貸し付けを開始した場合は適用除外されることになりました。

固定資産税を下げることができる

広い土地を所有している、自宅のみの物件を建てるといった場合は、固定資産税がかかります。

しかし、賃貸併用住宅なら固定資産税が下がり、更に戸数が増えれば固定資産税だけではなく都市計画税も減額されるというメリットがあります

相続性や固定資産税も住宅ローン同様に、専門家に聞いていく必要があります。税というと、税理士が浮かぶかもしれませんが、税理士ですと多くは相続税のことは答えられても、賃貸併用住宅を建てるときにどうしたら減税になるかの相談には乗ることは難しいでしょう。ハウスメーカーも担当次第というところが大きいです。
そのため、当サイトでは土地活用専門のコンサルティング会社を相談先におすすめしています。

すでに立地もよく、絶対に集客できる!という自信がある場合はハウスメーカーなどを相談先にしてもいいと思いますが、自分の土地で本当に集客できるのか、この設備だったらいくらくらいの家賃なら集客できるのか、こっちの会社とあっちの会社で建てるのはどっちがいい?など、少しでも疑問がある場合は、専門的な相談先を確保しておくと安心できます。

そもそも土地活用は一生のものなので、念には念を入れて、ベストな相談先を確保しておくことも必要です。

自主管理ができて
入居者と関係を築ける

アパートの管理を不動産会社に委託すると委託料が発生します。

しかし、賃貸併用住宅であれば、それほど部屋数も多くないことから、自分で管理している人も多いのが現状。賃料の約5%程の委託料代が節約できます。

同じ敷地内なら入居者とも関わることが増えるため、人間関係を築きやすくなります。人間関係を築いておけば、住人トラブルなども起こりにくいですよ。

デメリット

プライバシーが保たれない

賃貸併用住宅の場合、入居者との距離が近いのはメリットでもありデメリットになることもあります。

一番のデメリットは、オーナーの行動が丸わかりになるなど、プライバシーが守りにくいということ。そういったことが好きな人はいいですが、苦手な人には厳しいかも?

取り壊しや売却がしにくくなる

取り壊すには入居者に退去してもらわなければなりせん。

しかし、借地借家法によりオーナーの権限で入居者を退去させることができないため、何カ月かの家賃を支払って退去してもらうことも検討しなければなりません。

売却となるとオーナーの自宅も同時に失うことになり、さらに賃貸併用住宅は購入者がなかなか見つからないといったデメリットがあります。

東京での賃貸併用住宅経営のメリットとデメリットをあげてきましたが、まずあなたが活用しようとしている土地が本当に経営に向いているかどうかを判断する必要があります。

以下の絞り込み検索を使って、ぜひベストな相談先を見つけてください!

賃貸併用住宅オーナー
インタビュー

賃貸併用住宅オーナーSさんご夫婦

豊島区でお父さま、お母さまの代から商売を営んでいた関係で、いくつかの土地を持っていたSさんご一家。

遊んでいる土地が多かったこと、資産がお父さまに集中してしまっていたことから、相続対策、土地対策、税金対策など、色んなことにお困りでした。

それを一気に解消できた理由とは?

長年眠っていた土地をどうするか

【奥様】父と母が、昔からこの土地に住んでいた関係で、不動産屋さんから土地をおすすめされることも多かったんですね。それで買っていた土地がいくつかあって、私が学生のころから遊んでいる土地だったり、賃貸に出していたり…。

1つアパートが老朽化して、リフォームしないと、となったんです。父と母もちょうど現役を引退したので、これを期に他の遊んでいる土地も活用を相続前提で考えようかということで、土地活用に関してはハウスメーカーに、相続に関しては税理士かな、なんて家族で話していました。

【旦那様】実際にハウスメーカーにはいくつか話を聞いて、提案をもらってはいたのですが、どれもしっくりこない(笑)。こんな間取りでこの辺で人が入るのかなとか、ちょっと高すぎない?とか…。それで、いくつか資料請求していたら、あるコンサル会社からお電話をいただいて、ちょっとお話を聞いてみようかとなったんです。

「コンサル」の響きに最初は抵抗!?

【旦那様】「コンサルタント」って響きって、怪しいじゃないですか!悪いことしてニュースに出るとき「自称・コンサルタント」ってよく見ますし(笑)。

何をやっているのかイマイチわからなかったのですが、そこの会社はうちが別々に頼もうと思っていた相続のこと、土地活用のこと、リフォームのこと、全部をお任せできると聞いて、自分は「いいんじゃなかな」と思いました。

なにより、ハウスメーカーは建てることはちゃんとしてくれるのですが、その奥にある背景まではあまり配慮はしてくれないところもありますが、そういったことも考えてくれている感じがね、よかったんです。

【奥様】私も、最初の打ち合わせから「いいな」とは思っていたんですが、やはり世代的にも父と母に理解してもらったり、納得してもらうのが大変でした。「いいね」とは言うものの、やはり信用するまでに時間がかかるのか、中々首を縦に振らない。結局10回以上お話に来ていただきました。

最終的にお願いすることになったのは、真摯に、父と母に時間をかけて話してくれたことや、焦らせず「待ちますよ」という人間性が決め手になったような気がします。

【旦那様】一度信頼してからは早かったですね。義父と義母に何かを相談しても、「任せるよ」と言ってくれました。

コンサル会社と信頼関係ができた

【旦那様】そこからは僕たちも色々お任せできて、商売もやっているので、その手軽さもありがたかったですね。税金のこととか、融資のこととか…。区分所有含めて計7つの土地やマンションで動きがあったので、コンサルさんは大変そうでしたけど(笑)。

中にはこちらが今は手を付けなくてもいいかなと思っている部分もあったのですが、今のうちにやったほうがいいとアドバイスをいただいたものもありました。

【奥様】「お任せいただいているので、責任重大です」なんて言ってましたね(笑)。私たちも建て替えなどで去年1年で3回も引越しをして、1回は大みそかだったものだから、家族で「夜逃げみたい」なんて話していました。

【旦那様】しょっちゅうここ(ご家族で営むフルーツ屋)に担当者さんが来ては、打ち合わせして、こちらが他のお客さんを接客しているときには、たまに店番もしてくれたり(笑)。

次の世代へ残すために

お父さま、お母さまのご自宅を建て替え、賃貸併用住宅へと生まれ変わりました。こちらに、インタビューに答えてくれた奥様・旦那様もお住まいです。

【奥様】実家の建て替えが終わったときは、もっとしんみりするかなと思ったんですが、父も母も「いいのが建ったな~!」なんて喜んでいて(笑)、すごく嬉しかったと同時に、肩の荷が下りました。

【旦那様】それまでは最終的な権限は義父と義母という部分もあったのですが、今回の一連の土地活用を期に、権限移譲してくれた気がします。

【奥様】リフォームが終わったとか、建て替えができた、相続対策もできたとかだけではなく、家族に大きな変化がありましたね。

世代交代をしてもいいなと思ってくれたのかなって。

子どもたちも色々手伝ってくれて、成長したような気がします。

【旦那様】親世代から受け継いできたものを、子世代に残せる。それって素晴らしいことだなと実感もしました。

【奥様】こんなトントン拍子に終わると思っていなかったので、やっぱりお任せできる会社との出会いが大きかったですね。

【旦那様】問い合わせた俺のおかげだね!(笑)

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    下手にハウスメーカーなどに足を運ぶと、建てることをおすすめされがちなので、まずは第三者の話を聞くのが一番です。

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    相談内容が多岐に渡っている、土地に難がある…そんなときはまず土地活用専門、もしくは強いコンサルティング会社に相談しましょう。
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    ハウスメーカー

    駅から近い土地で、すでに収益性が見込めている場合はハウスメーカーに直接相談するのもあり。
    ただ他社との相見積、もしくはその見積もりの妥当性を判断したり、自分に変わって値引き交渉をしてくれるコンサルなどの存在は必須です。

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    デザインにこわだるなら

    積水ハウス
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    • 一級建築士が2,875名在籍(※2019年4月情報)
    • 中でもチーフアーキテクトと呼ばれるトップクリエイター資格もある
    • 通し柱のないフレキシブル構造が可能

    素材にこわだるなら

    住友林業
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    • 8割が求める(※)木造住宅へのこだわりは創業以来300年以上
    • 独立した木材建材事業を持つ
    • 「森のちから」を活かしたサステナブルなビジネスを世界で展開

    ※内閣府「森林と生活に関する世論調査(平成23年12月調査)」より

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    ハウスメーカーよりも安価
    工務店
    • 対応種類
    • 資産設計
    • 企画
    • 資金計画
    • 設計
    • 建設

    建築費をハウスメーカーに比べて抑えたいのであれば、工務店というのも選択肢にはなります。ただし、ほとんどの工務店は戸建て住宅には慣れていても、賃貸住宅の設備などには詳しくありません。
    施主自身の知識が乏しい場合は、危険なこともあるので、注意が必要です。

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    相談内容が多岐に渡っている、土地に難がある…そんなときはまず土地活用専門、もしくは強いコンサルティング会社に相談しましょう。
    マンションは建築費も高くなりますので、建築会社との値引き交渉などにも強い味方になります。

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    賃貸部分と住居部分の割合によるローンや税金の違い、また建築費の値引きなどにも対応できる心強い会社を見つけられれば、安心できます。

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    また、お願いしようと思っている会社が賃貸部分と住居部分の割合によるローンや税金の違いなどをきちんと把握しているかどうかもチェックしましょう。

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    ※内閣府「森林と生活に関する世論調査(平成23年12月調査)」より

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